«Элитка в центре или внедорожник?» Сколько придется переплатить банку за ипотеку на вторичке в Саратове

Одна из главных потребностей человека — иметь собственное жилье. Как известно, в последние 4 года цены на недвижимость сильно взлетели. Мы посмотрели, сколько стоит жилье на вторичном рынке и какой будет переплата, если покупать квартиру в ипотеку на 30 лет.

Если на «Авито» выбрать простейшие фильтры: покупка недвижимости на вторичном рынке и «ткнуть» все районы, то сайт предложит выбор из 4531 объявления. При этом в новостройках предлагают всего 463 квартиры. Но нас интересует именно вторичка, чтобы можно было въехать и жить, не тратя недели и месяцы на ремонт и нервотрепку с соседями.

Холостяк легко расположится в скромной днушке с бабушкиным ремонтом. Женщины и семейные пары в выборе жилья более щепетильны: садик или школа в шаговой доступности, поликлиника с магазинами и аптеками под рукой. И чтобы район был приличный.

При анализе предложений взор падает на двухкомнатную квартиру в центре: Фрунзенский район Саратова, улица Рабочая, 90/104.

Квартира находится на последнем этаже девятиэтажки. В ней сделан современный ремонт, есть обустроенная кухня, кондиционер, водонагреватель и прочее. Собственник просит за нее 5,65 млн рублей. При нынешних ценах — по-божески. Однако, когда понимаешь, что за квадрат просят 115 542 рубля (общая площадь почти 49 кв. м) цифра уже не кажется столь гуманной.

Правда, сайт объявлений указывает, что цена находится «в рынке». Диапазон «нормальности» находится в границах 5,644–6,232 млн рублей. К тому же после покупки покупателю останется кухонная группа, холодильник, водонагреватель, стиральная машина и кондиционер.

Сам сервис предлагает предварительно посчитать, какой будет ставка, если взять эту квартиру в ипотеку. Предполагаем, что первоначальный взнос составляет 34% — 1,945 млн рублей. Допускаем, что у нас есть эти деньги.

Мы обычная семья с двумя людьми без детей, без военных, не айтишники. То есть покупать жилье будем по базовой ставке. Наиболее «мягкие» проценты предлагает Промсвязьбанк — 16,5%.

По такой ставке банк выдаст нам 3,705 млн кредитных средств. Ежемесячно на протяжении 30 лет — 360 раз — нужно будет вносить в банк 51 320 рублей. Итого получается 18 475 200 рублей. Отбросим из этой суммы сам кредит — 3,705 млн — и получим переплату в 14 770 200 рублей (398,66%). Чтобы позволить себе такие расходы, нужно, чтобы совместный бюджет супругов составлял минимум 80 тысяч рублей.

Это, кстати, вполне реально. В феврале Минэкономразвития области отчитывалось, что средняя зарплата по итогам 2023 года в регионе составила 49 584 рубля.

А теперь представим, что мы боимся брать ипотеку в банке, который проходил санацию, и обращаемся в Сбер. Здесь процентная ставка значительно более высокая — 18,3%. При такой нагрузке ежемесячный платеж составит 56 815 рублей. Общая сумма всех выплат составляет 20 453 400 рублей. Вычтем сумму кредита — 3,705 млн рублей — и узнаем, что переплата составит 16 748 400 рублей (452,05%).

Теперь представим, что у нас есть эти 14,77 млн рублей и 16,748 млн рублей, которые мы переплатили банкам.

Так, в границе от 14 до 14,77 млн рублей предлагают жилье в основном в центральной части города. Сильнее всего в глаза бросается квартира за 14,5 млн рублей в паре минут ходьбы от Крытого рынка («центрее» некуда) в доме № 59 по улице Сакко и Ванцетти, который построили в 2015 году. Эта трехкомнатная квартира площадью 86 кв. м находится на четвертом этаже 18-этажной высотки. Это монолитно-кирпичной строение комфорт-класса.

Если указать диапазон цен от 14,77 до 16,748 млн рублей, то можно позволить себе 200-метровые хоромы в малоэтажном доме на Исаева в поселке Юбилейный Волжского района или еще большие хоромы — 210 квадратов — ближе к центру на Валовой в десятиэтажке. За четырехкомнатную квартиру просят 15,4 млн рублей. Из панорамных окон открывается вид на Волгу, мост, Троицкий собор и районе Музейной площади. Причем всё продается с мебелью и техникой. А за 16,5 млн рублей можно купить роскошную 169-метровую четырехкомнатную квартиру на Большой Затонской.

К тому же за такие деньги можно «пригнать» из Самары огромный внедорожник RAM 1500 6.2 AT 2023 года с практически нулевым пробегом (16,49 млн рублей) или взять за 16,4 млн рублей в Кузнецке Пензенской области Porsche Cayenne GTS 4.0 AT 2022 года с 27-тысячным пробегом.

Руководитель направления первичной недвижимости «Самолет Плюс-Тосно» Татьяна Голубева рекомендует обращать внимание на новостройки, потому что там действуют программы господдержки.

— Да, ставки по ипотеке на вторичном рынке недвижимости сейчас очень высокие. Чтобы принять решение — покупать или дождаться лучших условий, необходимо учитывать два момента:

1) Высокие ставки по ипотеке — возможность для торга. Большинство сделок проходит с привлечением ипотечного «плеча», а это значит, что покупателей сейчас гораздо меньше на рынке, поэтому торг уместен.

2) Возможность в будущем сделать рефинансирование, то есть снизить ставку, — говорит эксперт.

И даже с учетом этого покупка квартиры в новостройке — более выигрышная инициатива. Татьяна Голубева напомнила, что до 1 июля действует господдержка по ставке 8%, семейная ипотека (6%). До конца года действует специальное предложение для сотрудников ИТ-компаний со ставкой до 5%.

— Кроме того, есть интересные продукты, которые позволяют снизить финансовую нагрузку на человека на период строительства дома. Некоторые застройщики предлагают программу обмена старой квартиры на новую. В общем, если есть задача — решение можно найти! — уверена собеседница 164.RU.

Эксперт уверена, что купить квартиру на вторичке без льготных программ можно, но, прежде всего, следует оценить свою платежеспособность на время такой высокой ставки. Далее можно будет сделать рефинансирование и «вздохнуть».

— Всегда рекомендую клиентам брать ипотеку на максимальный срок. Жизнь — штука непредсказуемая. Если вдруг что-то пойдет не плану, у вас будет возможность платить минимальные платежи. А если всё хорошо, то погашайте досрочно, сокращая срок кредита, тогда проценты банку будут уменьшаться в геометрической прогрессии, — обращает внимание Татьяна Голубева.

Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак смотрит на покупку вторички несколько иначе. Эксперт отмечает, что цель человека не ипотека, а квартира. Поэтому люди выбирают подходящую недвижимость, исходя из планов на жизнь и доходов.

— Цены новостроек, которые можно приобрести с помощью льготной ипотеки, сейчас выше, чем на готовые квартиры. По данным ЦБ, в целом по стране разница может достигать 40%.

Правда, в Саратовской области квадратный метр ипотечных новостроек к началу года был дороже вторички лишь на 5% — свидетельствует аналитика Банка России. Но купить в ипотеку квартиру из сегмента вторичной недвижимости можно только по рыночным ставкам — 18–20%. Они в 2,5–3 раза выше льготных. Значит, ежемесячный платеж заемщика будет во столько же раз выше за квартиру, купленную на вторичном рынке, чем за такую же по стоимости новостройку, — уточняет Ярослав Баджурак.

По расчетам руководителя «Выберу.ру», средняя цена двухкомнатной квартиры экономкласса в Саратове составляет 5,2 млн рублей.

— По льготной ипотеке (под 8%) на 30 лет и с первым взносом (ПВ) 30% (базовые условия госпрограммы) ежемесячный платеж за квартиру составит — 26 709 рублей. Для одобрения заявки саратовцу потребуется ежемесячный доход 53 тысячи рублей, — считает эксперт. — Если квартиру покупает семья по специальной ипотеке для заемщиков с детьми, в которой ставка 6%, а ПВ 20%, то ежемесячный платеж будет еще ниже — 24 941 рубль. Доход заемщика для семейной ипотеки необходим в размере 50 тысяч рублей.

При покупке квартиры на вторичном рынке банки выставляют более жесткие требования. При том, что большинство кредиторов требуют внести ПВ в размере 20% от стоимости жилья, встречаются условия ПВ в 30–50%. В таком случае при ипотеке на 30 лет платеж достигает почти 63 тысяч рублей. Выходит, что для покупки квартиры стоимостью 5,2 млн рублей банки потребуют от горожан подтвердить доход в размере 125 тысяч рублей.

— Чтобы не допустить закредитованности заемщиков, банки рассчитывают стандартную долговую нагрузку, как 30% от зарплаты или дохода. Поэтому людям важно понимать, чем меньше расчетный ежемесячный платеж по отношению к официальной зарплате, тем выше вероятность одобрения ипотеки. В нашем примере рекомендованный доход заемщика должен быть 208 983 рубля. Вряд ли большинство саратовцев могут похвастаться такими доходами, — констатирует эксперт.

Он также добавил, что в отличие от льготной ипотеки, которая в ее текущих параметрах завершится 1 июля 2024 года, рыночная никуда не исчезнет. К тому же цены на готовые квартиры уже немного снижаются в ряде регионов страны. Правда, Саратов этот тренд обходит стороной.

— Поэтому всем, кто планирует покупку ипотечной вторички, мы рекомендуем подождать до осени. Высока вероятность, что «ценник» на квартиры уменьшится. Значит, станут ниже и суммы ипотеки, — подчеркнул Ярослав Баджурак.