«ТЦ перестали просто худеть — они начали усыхать»: бизнесмен объяснил, почему торговым центрам нужно меняться

Эпоха крупных коробок закончилась: в торговом центре будущего каждый квадратный метр обязан зарабатывать. В этом уверен Роман Вавилин, генеральный директор управляющей и консалтинговой компании «Ресторанная компания Поляна», создатель ресторанных концепций «Хокку», «Дом Нино», «Патари» и «Кэрри», заслуженный предприниматель Самарской области. 63.RU опубликовал пост ресторатора полностью. Далее — от первого лица.

Торговые центры в 2025 году перестали просто худеть. Они начали усыхать.

И разница тут принципиальная. Когда средний метраж сделки в Москве падает на 12% (до 210 м²), а в регионах на 28% (до 157 м²), это уже не осторожность арендаторов, а новая модель поведения.

Спрос в столичной агломерации ослабел более чем на 20% (без учета крупных проектов-стотысячников), за ее пределами — на 30–45%. И важно не путать эти цифры между собой: где-то речь о спросе, где-то о размере лота, где-то о доле площадей. Но вектор один, и он неутешителен для форматов больших магазинов.

Я помню, как предприниматель мерил амбиции метрами. Взял 400 — значит серьезный. Сегодня серьезный тот, кто взял 90 и не разорился. В Москве самой востребованной категорией стали лоты 50–75 м² — их доля выросла до 17,5%, доля микролотов до 25 м² увеличилась до 8,1%. Это не про моду на компактность, это про страх длинной окупаемости и выручку, которая больше не растет темпами аренды.

В регионах картина еще жестче: fashion режет площади в 2,5 раза (до 82,7 м²), товары для дома — вдвое (до 111,4 м²), сервис и электроника сжимаются почти вдвое (до 42,1 и 39,2 м², соответственно). Большой магазин перестал быть гарантией оборота.

На этом фоне единственный сегмент, который идет против течения, — общепит. В московской агломерации средний метраж вырос на 17,6 % (до 68,7 м²), в регионах рост вообще 32,3 % (почти до 89,2 м²).

Это выглядит как победа ресторанов, но я бы не спешил радоваться. ТЦ постепенно перекладывают на нас функцию трафика. Если раньше якорем был гипермаркет, теперь якорем становится еда. Люди не идут за платьем — они идут поесть, встретиться, провести время. И уже потом, если останутся силы, — что-то купить.

Для нас, рестораторов, это одновременно шанс и ловушка. Шанс — потому что нас зовут, дают лучшие локации, пересматривают концепции фудкортов. Ловушка — потому что экономика не стала мягче. В Самаре это видно по простой картине: в пятницу посадка полная, в будни — пустые столы и та же аренда. Рост метража под общепит не означает рост выручки на метр. Он означает, что от нас ждут больше оборота, больше света, больше жизни в коридорах центра.

И еще важная деталь: доля пяти ключевых сегментов — fashion, электроника / бытовая техника, общепит, товары для дома и услуги — в сделках снизилась с 91% до 79%. Это не просто статистика, это сигнал структурной перестройки спроса. Рынок пробует новые форматы, дробит площади, экспериментирует с гибридными концепциями. Но в основе всё равно остается простая вещь — люди стали считать деньги и метры.

Торговый центр образца 2015 года был про масштаб. Торговый центр 2025-го — про эффективность. Вопрос только в том, кто быстрее это примет. Управляющие компании, которые продолжат делать ставку на гигантские площади, будут смотреть на пустые галереи. А те, кто поймет, что эпоха крупных коробок закончилась, начнут строить среду, где каждый квадратный метр обязан зарабатывать, а не просто занимать воздух под стеклянной крышей.