Сервисная недвижимость нового времени: что покупать сейчас, чтобы зарабатывать на аренде в ближайшем будущем

Успешный бизнес — это всегда вовремя услышанный запрос. Пока новостные ленты заполнены шумом большой политики, слух инвестора фиксирует другое. Диор собирается возобновить работу своих магазинов в Москве к 2028 году, люксовые бренды продлевают товарные знаки, Аристон объявил о возвращении, а глава Американской торговой палаты разъясняет, что санкции сильнее ударили по компаниям США, чем по РФ. За брендами всегда тянутся люди — те, кто привык к определенному качеству жизни, сервису и среде. Это значит, что вернется и спрос на аренду жилья, где всё это есть. И тот, кто успеет войти в сервисную недвижимость сейчас, в скором времени окажется в выигрыше.

Разные форматы сервисного жилья — это бизнес-идеи, решившие запрос на уют в конкретный момент истории. Они возникали на пересечении интересов предпринимателей, искавших инвестиционный формат с операционным доходом, и арендаторов — людей, покинувших свой дом ради заработка, но стремившихся к комфорту и на новом месте. Сегодня самые популярные форматы сервисной недвижимости — доходный дом, апарт-отель и дома совместного проживания (коливинги).

Первая волна трудовой миграции, достаточно мощная для формирования нового рыночного продукта, пришлась на XIX в. Промышленная революция вынудила миллионы людей поменять сельскую местность на города. Им нужно было где-то жить, а городская земля была дорога. Тогда и появился доходный дом — многоэтажный многоквартирник, построенный для сдачи квартир внаем. В Москве к 1913 г. в таких домах жила почти половина горожан.

Новая волна миграции, пришедшаяся на вторую половину XX века, была связана с глобализацией экономики. В 1990 г. в мире насчитывалось 154 млн международных мигрантов, а с конца 80-х сегмент бизнес-путешествий рос на 9% в год. Именно тогда на рынок вышли сервисные апартаменты. В Москве к середине 1990-х работало 60 000 иностранных специалистов, привыкших к западному комфорту. Российская столица предлагала им либо вычурные «люксы», либо гостиницы с советским сервисом. Не удивительно, что первопроходцем апарт-отелей в России стал британский оператор, который и задал стандарт качества — жилье, как дома.

Глобальная экономика породила и глобальные кризисы. Финансовый крах 2008 г. обрушил рынки, но дал жизнь экономике совместного потребления. В Кремниевой долине, где цены на аренду взлетели до небес, молодые специалисты столкнулись с тем, что снять отдельную квартиру в Сан-Франциско — непозволительная роскошь. Они стали объединяться — снимали большие дома на несколько человек. Так появились дома совместного проживания: своя спальня — и общая кухня, гостиная, коворкинг.

Сегодня все три формата существуют параллельно. Все они освобождают собственника от операционной рутины, предлагая арендный бизнес в формате пассивного дохода и перекладывая заботы на профессиональную команду. Однако за внешним сходством скрываются различия в экономике, аудитории и устойчивости.

Дома совместного проживания — самый уязвимый формат. Они ориентированы на фрилансеров и начинающих специалистов, тех, кто первыми реагируют на экономические колебания. Кризис в ИТ-секторе, изменение миграционных трендов — и загрузка проседает. Высокая текучесть требует постоянных маркетинговых затрат, а интенсивная эксплуатация общих зон ведет к быстрому износу.

Апарт-отели — формат для путешественников и командированных специалистов. Сроки проживания здесь разные — от пары дней до нескольких лет, но и издержки выше. Гостиничная инфраструктура — стойка администратора 24/7, ресторан, ежедневные уборки — требует содержания. Плюс комиссии онлайн-агрегаторам (до 25% выручки). Совокупные операционные отчисления могут достигать 50% оборота. Добавьте статус нежилого фонда: налог на имущество до 2% (против 0,1–0,3% для жилья) и коммерческие тарифы на коммуналку.

Доходный дом предлагает развитую среду и профессиональное управление без гостиничных издержек. В операционке дома нет ресторана, хотя он есть в инфраструктуре проекта, нет затрат на ежедневные уборки, нет комиссий агрегаторам. Жильцы селятся на годы, а не дни, что снижает износ. Статус жилого фонда дает инвестору преимущества в налогах и тарифах, а арендаторам — возможность постоянной регистрации. Такая конструкция оказывается наиболее устойчивой к внешним шокам.

Успех любого арендного бизнеса — в его локации. Те, кто десятилетиями создавал столичный рынок недвижимости, выбирают места, где среда сама приносит доход инвестору. Один из таких игроков — «Донстрой», работающий в Москве более 30 лет. Сейчас компания реализует проект «Остров» в Мневниковской пойме — 72 га у Москвы-реки, в пешей доступности от Москва-Сити, с собственной набережной, парками и всей инфраструктурой. Именно здесь, в 14-м корпусе, появится доходный дом: 398 квартир — от студий до двушек, площадью 28–64 м². Все они — со стильным дизайном, усиленной шумоизоляцией и антивандальной мебелью.

Проект расположен так, чтобы арендаторы с деньгами не искали компромиссов: пять минут до метро «Мневники», рядом Рублево-Успенское шоссе и Северо-Западная хорда. В рамках развития Мневниковской поймы запланировано строительство 17 км новых дорог, мостов и пешеходных переходов.

Важна и внутренняя инфраструктура «Острова», где в пешей доступности есть всё: магазины и рестораны, раннее развитие и среднее образование, коворкинги, кабинеты красоты, медицина. Здесь же — лучшие спортивные центры Москвы: Гребной канал, Ледовая арена Навка, Крокус Фитнес, футбольная академия. Строятся хоккейная академия Александра Овечкина, регбийный, баскетбольный и теннисный центры. При этом инвестор платит только за свои квадратные метры: рестораны, спорткомплексы, общественные пространства — это инфраструктура всего проекта, а не расходы дома.

Доходный дом заточен на получение пассивного дохода при минимальной вовлеченности инвестора. Так, управляющая компания занимается контролем за хозяйством здания и текущим обслуживанием коммуникаций. Это значит, что собственнику не нужно погружаться в операционную рутину, в том числе связанную с решением бытовых проблем, а это, по самым скромным подсчетам, может экономить до 20 часов в месяц. При этом у него есть доступ к цифровой платформе, позволяющей видеть загрузку и показатели дома. В такой модели инвестор получает доход, который распределяется пропорционально площади в собственности, а риски простоя конкретной квартиры исключаются.

Близость к Москва-Сити делает этот проект востребованным уже сегодня. Москва стабильно притягивает людей из других регионов: топ-менеджеры, ИТ-специалисты, врачи, преподаватели переезжают в столицу и ищут жилье с хорошей логистикой, школой рядом и благоустроенной средой.

ООО «Специализированный застройщик «ЭПОХА», проектные декларации на наш.дом.рф.