«Когда отложенный спрос выстрелит — квартиры начнут дорожать»: что происходит на вторичном рынке в России

Когда на вторичном рынке снизятся цены и вернется доступная ипотека, а также стоит ли сейчас затевать продажу и покупку квартиры? Большой разговор об этом аналитики и руководители агентств недвижимости устроили на форуме 100+ TechnoBuild, прошедшем в Екатеринбурге в начале октября. Е1.RU рассказывает, какие прогнозы дают эксперты.

Пожалуй, один из главных выводов — в том, что рынок всегда будет на плаву, и глобальные катастрофы ему не грозят.

«Специфика вторички в том, что она обанкротиться не может. Здесь нет себестоимости строительства, поэтому этот рынок всегда адаптируется под любые условия. Я думаю, что с оборотом на вторичном рынке в следующие годы всё будет неплохо», — сказал в начале встречи ее модератор, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Один из основных вопросов следующего года для рынка — вернется ли доступная рыночная ипотека. Центробанк делает прогнозы, что средняя ставка в 2026 году может быть на уровне 12–13%, и на всех последних заседаниях ЦБ действительно ее постепенно снижает, но вот в том, что этот тренд на снижение продолжится, эксперты не уверены.

«Сейчас встал вопрос, как регулятор будет реагировать на инициативу по изменению налогового законодательства. Есть вероятность, что в краткосрочной перспективе это начнет разгонять инфляцию, поэтому вполне возможно, что трек по снижению ставки может замедлиться», — поделился руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов.

С ним согласна и вице-президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова.

«Честно скажу, что немножко сомневаюсь, сможем ли мы такими темпами к середине 2026 года прийти к снижению ключевой ставки до 15%. Нам всем как участникам рынка — риелторскому сообществу, банкам, страховым компаниям — конечно, этого бы хотелось. Но объективных причин для такого быстрого снижения я пока не вижу», — рассказала Ирина Зырянова.

При этом уже произошедшее снижение ставки, по словам одного из экспертов, тоже не стоит воспринимать как однозначное благо.

«Из недостатков и рисковых составляющих — обратная сторона снижения ключевой ставки. Это же происходит не просто так. Это значит, что у нас охлаждается экономика, потому что у нас есть замедление инвестиций и в росте доходов населения. На самом деле не весь комплекс решений ЦБ по снижению ключевой ставки следует [воспринимать] как однозначное благо. Это еще и отражение происходящего в экономике, особенно в ее гражданских секторах», — отметил Алексей Попов.

Сложные времена после снижения ключевой ставки ждут семьи. Сейчас для них едва ли не единственный посильный вариант — это покупка квартиры в новостройке по семейной ипотеке, но стоимость самой недвижимости там выше. А когда ипотека на вторичке станет доступнее, недосягаемыми могут стать уже цены на квартиры. К такому выводу пришел исполнительный директор группы компаний «Новосёл».

«У меня есть гипотеза, что складывается парадоксальная ситуация: желающих расширить свои жилищные условия среди семей достаточно много, но возможностей у них сейчас меньше всех, потому что нужна максимальная доплата. Это формирует отложенный спрос. Когда ставки по рыночной ипотеке опустятся к каким-то приемлемым 12–14%, этот спрос выстрелит, а квартиры начнут дорожать», — поделился Кирилл Гнетов.

Все эксперты сходятся во мнении, что средние цены за квадратный метр, основанные на том, какую стоимость выставляют продавцы в своих объявлениях, далеки от реальной ситуации.

На самом деле квартиры на вторичке продаются дешевле, причем скидки могут быть весьма существенными.

«Подрастают и номинальные цены в предложении — чуть меньше, чем официальная инфляция официально, и растет разница цен между первичкой и вторичкой. У нас в целом по стране не больше 35%, а в Екатеринбурге и того меньше — 15%. Я это связываю с очень конкурентным рынком, с тем, что хорошие качественные продолжения есть практически во всех районах. Но что интересно: как мы ни считаем, этот разрыв продолжает расти. При этом цены сделок на вторичке примерно на 20% ниже номинальных», — рассказал Алексей Попов.

Он подчеркнул, что большое число сделок проходит с занижением цены на 15–20%. Другие эксперты добавили, что скидки могут быть еще значительнее.

«Цену предложения диктуют покупатели. Прозвучала цифра в 20% скидки на недвижимость, но, я хочу сказать, что иногда дисконт на вторичке может быть существенно больше. Продавцы настолько завышают свои „хотелки“, что при появлении реального покупателя квартира может снижаться в цене не в тысячах рублей, даже не в сотнях тысяч, а в миллионах, если говорить про недвижимость премиум- или бизнес-сегмента», — добавил представитель агентства «DAN-Недвижимость» Алексей Найдёнов.

Еще один спикер привел конкретные цифры, какая доля сделок проходит со скидками. Без них не продается и половина квартир.

Сами продавцы готовы на торг еще и потому, что продажа квартиры — это, как правило, часть какой-то цепочки. Чем скорее они получат деньги, тем больше шансов оформить ипотеку или взять рассрочку. Чтобы сократить срок продажи и не упустить уже присмотренный другой вариант квартиры, они готовы делать скидки.

По мнению Кирилла Гнетова, в четвертом квартале 2025 года реальные цены на вторичке могут снизиться еще на 3–6%, чтобы стимулировать сделки. Поэтому тем, кто планирует решать вопрос с недвижимостью, он рекомендует делать это как раз сейчас.

«Средний срок экспозиции сейчас 70−100 дней. Если вы еще в этом году хотите продать квартиру, успеть можно, если выставить ее сейчас. С середины декабря спрос выключается, а возвращается он потихонечку только во второй половине января. С точки зрения покупки точно так же. Если купить нужно именно сейчас, попробуйте, поторгуйтесь. Если не получилось, уходите в конец этого года или в начало следующего. Диктуйте свои условия, продавцы будут более сговорчивы», — посоветовал эксперт.

В 2025 году программу льготной семейной ипотеки распространили и на вторичный рынок. Эксперты отмечают, что сделки по ней уже идут, хотя, конечно, их количество невелико — дело в жестких условиях. Мы писали, что в Свердловской области лишь единицы смогут воспользоваться этим вариантом ипотеки.

Тем не менее квартиры продолжают и продавать, и покупать. При этом в некоторых крупных городах страны на вторичке происходит даже больше сделок, чем в новостройках. В такой ситуации, например, в этом году оказался Санкт-Петербург. С января по июнь только 36% всех сделок были на первичном рынке.

«Тренды в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге в последние пять лет совершенно разные. Екатеринбург продолжает наращивать объемы строительства. У нас в работе сейчас более пяти миллионов квадратных метров. Питер тоже скатился до пяти миллионов, но с цифры в 10–12 млн „квадратов“. Это очень сильно влияет и на структуру продаж. Питер, наверное, один из немногих рынков, которые сегодня дефицитны по предложению. По крайней мере, там нет широкого ассортимента, нет выбора», — комментирует эти данные Михаил Хорьков.

В целом, как рассказал Алексей Попов из «Циан. Аналитики», по сравнению с прошлым годом темпы продаж на вторичном рынке упали всего на 5%.

«Это говорит о том, что рынок адаптировался даже лучше, чем первичка, потому что у первички снижение около 20%, а здесь всего минус 5%. В Екатеринбурге чуть похуже ситуация — минус 12%, но всё равно это в принципе укладывается в оптимистичные оценки уходящего года», — объясняет эксперт.

А вот объем предложения на вторичном рынке сейчас ниже, чем в 2024 году — в среднем на 10% по стране. Эксперты связывают это с тем, что во время непростой ситуации владельцы квартир решили их не продавать, а сдавать, в том числе посуточно.

В перспективе квартир на вторичке останется еще меньше, так как в последние месяцы рынок ожил, много вариантов еще успеют выкупить. Особым спросом сейчас пользуются квартиры с адекватным ремонтом. При прочих равных покупатели предпочитают то жилье, на приведение которого в порядок не надо будет тратиться сразу после покупки и переезда.