Купил квартиру и остался должен. Эксперт назвала пять финансовых ловушек при покупке жилья на вторичке

В сделках с недвижимостью на вторичном рынке немало подводных камней. Например, сделку могут признать недействительной и вовсе отобрать купленное жилье, но бывают и другие случаи — с документами всё в порядке, на квартиру никто не претендует, но ее покупка обойдется вам сильно дороже. Директор агентства недвижимости Екатерина Торопова рассказала E1.RU, на что обращать внимание и что проверять, чтобы не пришлось серьезно переплачивать за уже приобретенную недвижимость.

Да, при покупке вторички многие переживают из-за больших рисков вроде мошеннических схем — и справедливо переживают. Но есть и другие ситуации: не такие драматичные, зато очень ощутимые для кошелька. Вот пять самых частых из них.

Долги за капитальный ремонт

Это самая распространенная история. Многие уверены: если долг за капремонт накопил прежний собственник, то и отвечать должен он. На деле — нет.

Это значит, что с того момента, как вы стали собственником, все обязательства по оплате капитального ремонта переходят к вам, поэтому проверяйте такие долги заранее.

Попросите у продавца квитанции об оплате взносов или справку из Фонда капитального ремонта. Если задолженность есть, вы можете потребовать у него либо погасить долг перед заключением договора купли-продажи, либо скидку на сумму долга.

Что делать, если при покупке квартиры вы не проверили документы, и долг всплыл уже после? Увы, его придется погашать именно вам. Правда, потом вы можете подать на прежнего собственника в суд и взыскать с него эти деньги как неосновательное обогащение.

С коммунальными платежами ситуация иная: после покупки квартиры старые долги по коммуналке остаются на совести прежнего владельца. Управляющая компания должна открыть на ваше имя новый счет, и вы будете платить за потребленные свет, газ и воду «с чистого листа», без всяких долгов и хвостов.

Правда, это в теории. На практике некоторые управляющие компании требуют погашать чужие долги под угрозой отключения воды или света, особенно если сумма там уже внушительная. Не поддавайтесь. Если вам поступают настойчивые «предложения» оплатить коммунальные услуги прежнего владельца — сразу обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию.

И да: до покупки квартиры обязательно посмотрите квитанции за последние месяцы и попросите сверку показаний счетчиков.

Неузаконенная перепланировка

Я знаю людей, которые смело покупают жилье с неузаконенной перепланировкой и не видят в этом «ничего такого». Мол, банк разрешил, Росреестр зарегистрировал — какие тут могут быть проблемы?

Фокус в том, что квартиру с неузаконенной перепланировкой действительно можно купить вполне официально. Даже банки сегодня относятся к этому относительно спокойно, если речь идет о переделках, которые в принципе можно узаконить.

К нам однажды обратилась клиентка, которая хотела купить квартиру в конкретном доме. Мы посмотрели объект и сразу увидели сомнительную с юридической точки зрения перепланировку — душевая кабина в комнате, — которая, конечно же, не была узаконена. Кроме того, вскрылся еще один «нюанс».

Когда мы приезжаем на просмотр, то обычно общаемся с соседями — и в этот раз тоже поговорили со словоохотливой соседкой. Она нам рассказала, что живет этажом ниже и подала на собственника интересующей нас квартиры жалобу в управляющую компанию и БТИ. Оказалось, что сосед ее пару раз заливал из-за неправильно перенесенного «мокрого места», и ему уже вынесли предписание вернуть всё как было. Об этом предписании он нам ни слова не сказал.

В общем, от объекта мы отказались. А ведь кто-то же его, скорее всего, купил и потом ликвидировал перепланировку за свой счет.

Вообще, сама по себе перепланировка — это не так страшно; мы об этом писали, многие изменения можно легко узаконить. Но это тоже требует затрат, а если перепланировка такая, которую узаконить очень тяжело, то и затраты возрастают кратно.

Вынесенная мебель и техника

История стара как рынок недвижимости. Покупатель заходит в квартиру, видит уютную кухню, встроенную духовку и шкаф-купе. Всё выглядит настолько хорошо, что решение принимается сразу — берем! Да, цена чуть выше, чем у аналогов, но ведь зато «всё остается».

А потом, получив ключи, покупатель открывает дверь и замирает: голые стены, ни духовки, ни шкафа, даже лампочек нет. Продавец всё вывез. Новому владельцу придется всё это покупать, и это обидно: ведь в цене квартиры учитывались и мебель, и техника.

Если вы не зафиксировали иное в договоре, продавец вправе всё это забрать. Даже ручки с дверей — и да, некоторые забирают и их.

Иногда продавец просто всё вывозит. А иногда бывает другой вариант — техника остается, но другая. Например, при показе в квартире стояла новая встроенная духовка, а при передаче — старая и неисправная.

Главное правило простое: никаких устных договоренностей. Если вы хотите, чтобы в квартире осталась конкретная мебель или техника, зафиксируйте это письменно — в договоре или в отдельном приложении. Перечислите всё подробно, с моделями и марками. И обязательно укажите, что всё перечисленное входит в стоимость квартиры, чтобы потом продавец не потребовал доплаты.

У нас был случай, когда продавцы унесли обещанную нашим клиентам-покупателям духовку. Но, поскольку в дополнительном соглашении к договору купли-продажи была четко прописана вся техника и мебель, которая остается, им пришлось компенсировать стоимость духовки.

Существенные недостатки жилья

Главный риск при покупке вторичного жилья — не заметить серьезную проблему на этапе просмотра, а обнаружить ее уже после передачи ключей. Тогда платить придется вам — а это немаленькие суммы: например, одна только замена электропроводки может обойтись в десятки и даже сотни тысяч рублей.

Поэтому проверяйте всё тщательно, а именно:

• Электричество. Попросите включить свет одновременно во всех комнатах и по очереди включить несколько бытовых приборов — чайник, плиту, фен. Если выбивает автоматы или слышны щелчки — это повод для тревоги. Проверьте розетки и выключатели: нет ли следов нагара, запаха гари, подгоревших пластмассовых деталей. Узнайте у продавцов, когда в последний раз меняли проводку.

• Система отопления. Спросить у хозяина «тепло ли у вас» — полезно, но недостаточно. Обратите внимание, стоят ли в комнатах обогреватели, какие на ощупь батареи, есть ли заметная разница у окон и в углах комнаты. Снимите обувь и пройдитесь по полу — теплый пол чувствуется, сквозняк у окна тоже легко обнаружить. Если батареи теплые, но по краям холодно — это сигнал о проблемах с балансировкой или циркуляцией.

• Ванная. Проверьте напор и температуру воды, ее цвет и запах. Загляните под раковину и ванну — там часто прячутся следы протечек: ржавые подтеки, влажные пятна, оспины на герметике, вздутие или деформация соединений.

• Кровля и межпанельные стыки. Это отдельная история для верхних этажей. На последнем этаже особенно внимательно осматривайте потолки и плиты перекрытия: следы подтеков, облупившаяся штукатурка, пятна высолов или трещины говорят о проблемах с крышей или гидроизоляцией. Такие дефекты не всегда видны сквозь свежий ремонт — продавцы любят замаскировать проблему новыми обоями и слоем краски.

Вот здесь мы публиковали чек-лист, по которому полезно пройтись при просмотре вторичной квартиры. И напомню, что иногда самое выгодное решение — это отказаться от покупки конкретной квартиры, если в ней много чего «не так».

Ошибки в кадастровой стоимости

От кадастровой стоимости квартиры или дома напрямую зависит налог на имущество. Напомню: он уплачивается каждый год до 1 декабря, а ставка для квартиры составляет 0,1% от кадастровой стоимости. Вроде бы мелочь, но на практике суммы могут быть ощутимыми, особенно если кадастровая стоимость завышена.

Кадастровую оценку объектов недвижимости проводят каждые четыре года. В Екатеринбурге и Свердловской области последняя переоценка была в 2023 году, следующая запланирована на 2027-й. При этом оценка носит массовый характер: специалисты оперируют формальными критериями и шаблонами, поэтому цифры усредненные. В результате кадастровая стоимость конкретного объекта может отклоняться от рыночной на 30–40% как в ту, так и в другую сторону.

Но иногда бывают и элементарные технические ошибки. Например, площадь квартиры составляет 25 квадратных метров, а по ошибке в Росреестре вписали 255. Теперь налог система посчитает не за маленькую «однушку», а за огромную квартиру — и сумма налога окажется в разы выше.

Не очень весело накануне уплаты налога обнаружить, что вы должны государству 100 тысяч рублей, потому что ваша хрущевка по кадастровой стоимости тянет на пентхаус.

Вывод

Почти все подводные камни, которые грозят дополнительными расходами, можно «нащупать» заранее. И это надо делать! Полагаться на авось в таких случаях ну очень рискованно.

Недавно приходила клиентка, просто посоветоваться: купила квартиру, а потом получила квитанцию — долг по капремонту 140 тысяч. Покупала самостоятельно. Я спрашиваю: «Вы знали, что долги по капремонту надо проверять?» Говорит: «Слышала что-то, но не стала вдаваться. Подумала, пронесет».

Так вот, не надо этого «пронесет». Подводных камней при покупке вторички очень много — и, как ни печально, с каждым годом их всё больше и больше. Проверяйте всё очень тщательно!