Мечта или реальность? Что ждет рынок недвижимости в 2026 году и на сколько подорожают квартиры (неоднозначный прогноз)

В условиях постоянных изменений экономической ситуации в России, колебаний курсов и перестройки финансовых механизмов особенно актуальным становится вопрос, что ждет рынок жилья в ближайшем будущем? 2026 год обещает стать периодом новых вызовов и возможностей для участников рынка.

Эксперты, с которыми поговорили Городские медиа, прогнозируют интересные (и достаточно невеселые) тенденции, которые затронут все сегменты жилищного рынка — от новостроек до вторичного жилья. Рассказываем, какие цены нас ждут и станут ли по карману хоть какие-то квартиры.

Российский рынок недвижимости в 2026 году ожидает период умеренного роста, который будет определяться уникальным сочетанием трех ключевых факторов: монетарной политики, регуляторных изменений и структурных сдвигов внутри рынка, рассказала операционный директор Genesis Grouр Оксана Иванова.

Фундаментальным фактором роста цен станет смягчение политики Банка России, считает эксперт. По прогнозам, ключевая ставка может снизиться до 9% к концу 2026 года. Это приведет к снижению ипотечных ставок ниже 10% годовых.

«Каждое снижение ставки на 1 процентный пункт увеличивает платежеспособный спрос на 5–7%, что создает мощный фундамент для ценового роста», — отметила Оксана Иванова в разговоре с Городскими медиа.

Еще один важный фактор для повышения цен на жилье — продолжающаяся инфляция. Сумма затрат на строительство увеличивается, а убытки возлагаются на плечи покупателя.

«Дорожают строительные материалы и оборудование, растут затраты на фонд оплаты труда, энергоносители и т. д. Всё это непосредственно сказывается на себестоимости реализации проекта», — рассказал основатель девелопера курортной недвижимости компании Bravo Аркадий Погосян.

Помимо всего прочего, нас ждет повышение НДС — с 20 до 22%. Также вступит в силу новый лимит дохода для предприятий, работающих по упрощенной системе налогообложения.

«Если раньше не платить НДС могли организации с доходом менее 60 миллионов рублей, то теперь — до 20 миллионов рублей. Учитывая, что такие компании часто являются поставщиками материалов и услуг на строительном рынке, это также скажется на себестоимости квадратного метра жилья. Таким образом, в 2026 году целый ряд факторов будет способствовать подорожанию недвижимости», — рассказал Городским медиа Аркадий Погосян.

По словам операционного директора Genesis Group Оксаны Ивановой, первичный рынок столкнется с несколькими важными изменениями в следующем году:

• корректировка программы семейной ипотеки сократит число получателей льготы на 15–20%;

• введение штрафов для застройщиков увеличит стоимость квадратного метра на 2–4%.

Еще один фактор, который повлияет на цены, — дефицит новых квартир. Дело в том, что в последние годы застройщики откладывали или вообще останавливали строительство новых домов, рассказала Оксана Иванова. Почему так произошло?

1. Банкам стало невыгодно давать деньги на строительство — кредиты для застройщиков стали слишком дорогими.

2. Строители не были уверены, будут ли люди покупать новые квартиры. Из-за этого в 2026 году на рынке появится намного меньше новых домов, чем хотелось бы покупателям. Особенно это коснется больших городов, где люди обычно активнее покупают жилье.

А когда чего-то не хватает, но люди всё равно хотят это купить, цены обычно растут. Так будет и с квартирами: даже если желающих купить жилье будет не очень много, цены всё равно могут подняться просто потому, что новых квартир будет мало.

«Рынок новостроек окажется под перекрестным влиянием. С одной стороны, удешевление кредитов подстегнет спрос. С другой — корректировка семейной ипотеки его ограничит, а рост издержек из-за риска штрафов поддержит цены. В результате ожидается неравномерный рост на уровне 5–9% в среднем по стране. В Москве и Санкт-Петербурге, где зависимость от госпрограмм ниже, а спрос более устойчив, рост может составить 7–10%. В регионах с менее диверсифицированным спросом — в пределах 3–6%», — прогнозирует эксперт.

А вот руководитель отдела продаж АН «КоридорЪ» Наталия Вяльшина высказала более пессимистичное мнение: она ожидает рост цен на 12–15%.

«Застройщики априори вынуждены повышать цены (высокая нагрузка из-за дорогого банковского финансирования), закладывать компенсацию своих расходов в итоговый продукт. Да, будут какие-то акции от застройщиков, но разовые и, скорее всего, на неликвид. А топ-новинки, модные ЖК и квартиры с хорошими характеристиками, например, видовые и с уникальными планировочными решениями, под акции не попадут, а, наоборот, станут еще дороже», — отметила наша собеседница.

На рынке вторичного жилья ожидается еще более интенсивный рост цен. На это, по словам Оксаны Ивановой, есть несколько причин:

1. Удешевление ипотеки и частичный переток спроса с первички.

2. Недавнее решение Верховного суда по делу Долиной, которое снизило правовые риски сделок.

3. Отношение владельцев, которые стали реже снижать цены. Они видят, что новостройки дорожают, и не торопятся продавать свое жилье дешево. Если продавцу не нужно срочно продавать квартиру, он может подождать более выгодной цены. Из-за этого хороших вариантов на рынке становится меньше, а цены постепенно растут.

«В совокупности это позволит рынку вторичного жилья показать более уверенный рост на уровне 8–12%. Особенно это касается качественных объектов в хороших локациях крупных городов», — отметила Оксана Иванова.

С этим мнением согласна и Мария Кузнецова. Она, правда, дает более позитивный прогноз: цены на вторичку повысятся на 8–9%.

«Здесь сыграют роль и постепенное снижение ставок, и отложенный спрос на готовые квартиры, куда сразу можно заселиться, и дефицит предложения действительно ликвидных объектов», — отметила Мария Кузнецова.

А может ли быть такое, что цены снизятся? К сожалению, рынок недвижимости не место для фантазий. Основатель девелопера курортной недвижимости компании Bravo Аркадий Погосян рассказал, почему снижение цен — маловероятный сценарий.

Даже если люди будут меньше покупать жилье из-за того, что ипотеку стало сложнее получить, цены не снизятся. Дело в том, что по закону застройщики берут деньги на строительство домов в банках. У этих кредитов есть свои правила и условия, которые нельзя нарушать. Банк дает деньги под определенный план, и если застройщик начнет сильно снижать цены, он может не покрыть свои расходы и не сможет вернуть кредит.

«Снижение цен возможно лишь точечно, у некоторых застройщиков, на не самые ликвидные объекты в городах с низким уровнем спроса. А также в формате различных локальных акций и скидок с целью стимулирования продаж лотов в каком-то конкретном объекте», — резюмировал Аркадий Погосян.

Стоит ли пытаться купить квартиру в 2026 году? Одна причина точно есть — недвижимость остается одним из самых надежных вложений денег на долгий срок.

«По данным Росстата, за последние 24 года недвижимость в России подорожала в 16 раз. Для сравнения: товары и услуги — примерно в 8 раз, валюта — только в 3,5 раза. Плюс к этому растет и арендный доход от недвижимости», — отметила PR-менеджер Мария Кузнецова.

Еще один плюс недвижимости — ее можно сдавать в аренду и получать доход. Вот простой пример:

• в 2015 году квартира 35 квадратных метров в Петербурге стоила 3 миллиона рублей. Ее можно было сдавать за 20 тысяч рублей в месяц — это примерно 7% годовых;

• сейчас такая же квартира приносит уже 50 тысяч рублей в месяц — это около 20% годовых. И это не считая того, что сама квартира тоже дорожает.

Главное преимущество недвижимости в том, что она не теряет свей ценности со временем. Каждый год она становится только дороже и приносит больше дохода своим владельцам.