Дороже, чем в Лондоне, но хуже? Российские города бьют мировые рекорды по ценам на недвижимость, но не по качеству

Три российских города — Москва, Питер и Сочи — вошли в клуб самых дорогих в мире. И это притом, что метро переполнено, школы не успевают за новостройками, а городской комфорт всё еще часто существует только в отчетах чиновников.

Стоимость элитного жилья подсчитала компания NF Group, которая регулярно публикует рейтинг The Wealth Report.

Москва сегодня по стоимости элитного жилья уже рядом с Лос-Анджелесом, а Сочи — между Веной и Сиднеем. Петербург тоже обгоняет многие европейские столицы. И это, пожалуй, один из самых странных экономических парадоксов последних лет: российские города по ценам всё увереннее входят в мировую элиту, хотя по качеству городской среды, инфраструктуры и уровню жизни до этой элиты им еще о-о-очень далеко. Подробности — в материале MSK1.RU.

Москва заняла 7-е место в мире по стоимости элитной недвижимости. За условный миллион долларов здесь можно купить всего 36 квадратов премиального жилья — примерно столько же, сколько в Лос-Анджелесе.

Сочи вообще оказался на 12-м месте с показателем 41 квадратный метр. Петербург — на 22-й позиции (87 кв. м «элитки»).

Причем самое удивительное — даже не сами места в рейтинге, а скорость роста цен. За последние пять лет площадь элитного жилья, которую можно купить за миллион долларов, сократилась в среднем в полтора раза. Если быть точным, в Сочи на 45%, в Санкт-Петербурге — на 51%, а в Москве — на 57%. Быстрее в мире рос только Дубай (почти втрое с 2020 года).

То есть российская элитная недвижимость дорожала темпами, которым позавидовали бы многие мировые столицы.

Любопытно, что в Гонконге элитная недвижимость с 2020 года вообще не подорожала. А в Лондоне и Мельбурне даже подешевела (правда, ненамного, в пределах 7%).

«Рост цен на жилье в России давно перестал объясняться только себестоимостью строительства или рыночным спросом. Мы наблюдаем ситуацию, при которой квадратный метр дорожает быстрее доходов населения, а качество городской среды — транспорт, экология, общественные пространства, социальная инфраструктура — порой остается на прежнем уровне», — говорит в интервью MSK1.RU основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.

Именно это сегодня особенно раздражает покупателей.

Человек может купить квартиру стоимостью как в европейской столице, а потом стоять утром в очереди в переполненный лифт, искать место в детском саду за три района от дома и смотреть на обещанный парк, который пока существует только в презентации застройщика.

По словам Зубика, российская модель девелопмента вообще долгое время была устроена так, чтобы продавать прежде всего голые квадратные метры, а не городскую среду.

«Девелоперу выгоднее увеличить плотность застройки и минимизировать издержки на общественные пространства, чем инвестировать в долгосрочное качество жизни», — честно признается эксперт.

В результате появляются дорогие районы с очень недешевыми квартирами, но с перегруженными дорогами, дефицитом школ, слабым транспортом и отсутствием нормальной городской инфраструктуры.

Логично было бы предположить, что такие цены должны быть следствием какого-то невероятного качества жизни. Но рынок устроен иначе. Как объясняет Виктор Зубик, недвижимость в России окончательно перестала быть просто жильем.

«Главная причина заключается в том, что жилье в России стало не столько потребительским товаром, сколько финансовым активом. На фоне ограниченных инструментов для сохранения капитала недвижимость воспринимается как „тихая гавань“ для инвестиций», — размышляет аналитик.

Именно поэтому квартиры дорожают даже тогда, когда городская среда не успевает за ценами. Льготная ипотека, семейные программы и огромный объем частного капитала фактически перегрели рынок.

То есть государство пыталось сделать жилье доступнее, а рынок просто встроил эти деньги в стоимость квартир.

Даже внутри страны разрыв становится всё заметнее. Москва выглядит относительно благополучно — хотя бы потому, что здесь город действительно пытается контролировать плотность застройки и качество проектов, говорит Зубик.

«Город хотя бы старается избегать наиболее агрессивных сценариев человейников, а требования к проектам стали заметно выше, — отмечает эксперт Зубик. — Но всё равно новые кварталы нередко заселяются быстрее, чем появляются школы, поликлиники, детские сады и полноценные транспортные связи».

Но главный феномен последних лет, конечно, Сочи. Город окончательно перестал быть просто местом «съездить летом к морю». «Сейчас это не только центр внутреннего туризма, но и место релокации обеспеченных людей, — говорит эксперт Гильдии риелторов Москвы Владимир Белолипцев. — Рынок имеет сильные ограничения по площади земли между морем и горами. География там сама создает дефицит. А дефицит плюс богатый спрос — это почти всегда взрывной рост цен».

По сути, Сочи начал играть роль внутреннего «русского Лазурного берега». Хотя есть нюанс. На Лазурном берегу обычно все-таки есть нормальная городская инфраструктура, стабильная логистика и предсказуемая городская среда. В Сочи же элитный ЖК может столкнуться с блэкаутами, прорывом канализации и хаотичной застройкой по соседству.

«Это трофейная недвижимость, — говорит Белолипцев. — Для многих состоятельных людей квартира стала аналогом валютного депозита». Так что те, у кого есть лишние деньги, всё равно купят. Потому что больше вкладывать деньги некуда.