Банки берут паузу: эксперты предрекают обвал выдач по семейной ипотеке в феврале

С 1 февраля 2026 года вступили в силу изменения в программе «Семейная ипотека», которые сделали обязательным включение обоих супругов в состав солидарных заемщиков. Теперь муж и жена не могут оформить два независимых льготных кредита на семью. Редакция опросила экспертов и участников рынка и выяснила, как нововведения повлияли на спрос, выдачу ипотеки и перспективы строительной отрасли.

Минфин объявил об ужесточении условий семейной ипотеки в октябре 2025 года, и рынок отреагировал мгновенно. Как отмечает исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак, в ноябре–декабре заемщики, которые раньше колебались, буквально рванули за семейкой.

По данным Банка России, в ноябре 2025 года выдача семейной ипотеки выросла до 358 млрд рублей (+9% к октябрю), а в декабре достигла рекордных 605 млрд рублей (+69% к ноябрю). Январь 2026 года, традиционно «сонный» месяц, тоже показал максимальные выдачи за несколько лет — порядка 400 млрд рублей. Для сравнения: в январе 2025-го было выдано всего 90 млрд.

«В последний вагон запрыгивали люди с неплохими доходами. Например, те, кто накопил пятую часть стоимости недешевой недвижимости, чтобы взять второй жилкредит, уже имея льготную ипотеку», — комментирует Баджурак.

Генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге оценивает рост выдач в конце года на 15–25% к средним показателям осени.

Риелтор компании «Твой дом» Малик Мудгалиев подтверждает: в четвертом квартале интерес к программе был повышенным именно из-за опасений скорых изменений. По его словам, многие семьи старались успеть подать заявки до потенциальных корректировок.

«В январе спрос несколько снизился по сравнению с декабрем — это сезонный фактор. Однако по сравнению с началом года в целом интерес к семейной ипотеке остается стабильным и выше, чем к стандартным рыночным программам», — отмечает Мудгалиев.

Директор по продажам «СЗ „Шэлдом“ Ольга Тимошенко, впрочем, отмечает, что в их портфеле бума не случилось: в декабре доля ипотеки составила менее 80%, а в январе — не превысила 70%.

«Люди ждали конкретики. Многие семьи с двумя-тремя детьми надеялись на ставку от 2%, ” — поясняет она. Эксперт добавляет, что господдержка крайне важна в Саратовской области: „Зарплаты невысокие, по белым окладам проходит достаточно низкое число заемщиков, даже те, кто готов платить за квартиру ежемесячно порядка 100 тысяч рублей, не всегда проходят по официальным выпискам. Самозанятые и ип, которые составляют значительное число наших жителей практически не имеют возможности взять ипотеку“.

С 1 февраля процедура стала строже. Теперь банк оценивает совокупную долговую нагрузку семьи, включая все кредиты второго супруга.

«Объем проверяемых данных по одной заявке удвоится или утроится, — предупреждает Ярослав Баджурак. — Банки изучат под лупой не только доходы, но и разводы, новые браки, прописку детей. Времени на верификацию потребуется больше».

По его прогнозам, бум отказов придется на февраль–март, пока банки адаптируются к новым правилам. Количество «бана» заявок может вырасти на 10–15% от текущих показателей (в декабре 2025-го отказы составляли 55–60%).

Филипп Шраге подтверждает: для части заемщиков одобрение стало сложнее, а предельная сумма кредита может снизиться.

Однако риелтор Малик Мудгалиев смотрит на ситуацию более оптимистично и подмечает смену настроений на рынке.

«В феврале рынок постепенно „просыпается“ после январской паузы. Мы видим восстановление активности: семьи продолжают рассматривать покупку жилья именно через механизм господдержки. Количество консультаций и одобрений растёт, сделки идут более взвешенно, без ажиотажа, но стабильно», — рассказывает он.

Февраль традиционно не был результативным для ипотеки по объемам выдач. Но сейчас ситуация усугубляется новыми ограничениями.

«В феврале объем выдаваемых кредитов по госпрограмме может просесть почти вдвое от уровня января», — считает Баджурак.

Шраге более сдержан в оценках: снижение к январю составит около 10–20% по ряду регионов. Ольга Тимошенко из «Шелдома» добавляет, что цикл сделки увеличился, а месяц короткий, она будет закрываться в марте. Поэтому в количественном отношении есть спад. При этом те же клиенты в декабре–январе вышли бы на сделку быстрее.

Ажиотаж ноября—января перетянул спрос льготников с весенних месяцев, поэтому просадка продаж в феврале у застройщиков неизбежна, констатирует Ярослав Баджурак. Однако доля платежеспособных пар, которые могли позволить себе два и больше жилкредита, невелика — около 2,3% от всех работающих (примерно 2 млн человек с доходом от 167 до 417 тыс. рублей в месяц). По оценкам эксперта, сегмент новостроек потеряет 1,5–2%.

Филипп Шраге напоминает, что в массовом сегменте до 50–60% сделок в 2025 году проходило с использованием льготных программ. Любое ужесточение снижает объем потенциального спроса.

«Для девелоперов это означает необходимость активнее использовать рассрочки, субсидированные ставки и собственные финансовые инструменты. Резкого обвала не ожидается, но темпы продаж могут стать более умеренными», — говорит он.

Для регионов последствия чувствительнее. В Саратове, по оценкам Kronung, до 65–70% сделок в новостройках проходило по семейной ипотеке. Средний доход здесь ниже, чем в столицах, и одобряемая сумма кредита напрямую влияет на выбор объекта.

Малик Мудгалиев подтверждает: без господдержки рынок региона встанет.

«Для рынка Саратова и области механизм государственной поддержки — системообразующий. При текущем уровне рыночных ставок без программ с субсидированной ставкой спрос на новостройки сократился бы значительно. Для большинства семей разница в платеже принципиальна. Фактически семейная ипотека сегодня — это один из ключевых драйверов продаж в новостройках и важный фактор устойчивости строительной отрасли региона», — подчеркивает эксперт.

Если говорить о структуре сделок в целом за 2025 год, то, по наблюдениям Мудгалиева, семейная ипотека занимает порядка 40–60% сделок с ипотекой на первичном рынке. В отдельных жилых комплексах доля может быть ещё выше. На вторичном рынке её доля ниже, но тоже заметна, если объект подходит под условия программы.

Доцент Финуниверситета при правительстве РФ Михаил Лазарев видит более глубокие риски. По его мнению, ситуация на рынке недвижимости подошла к кризисной черте. Проблемы крупных застройщиков, таких как «Самолет», без вмешательства государства могут стать спусковым механизмом кризиса, который затронет банковский сектор, металлургию и производство стройматериалов. «При массовых дефолтах банки столкнутся с оттоком вкладов» — предупреждает Лазарев.

Несмотря на ужесточение, альтернативы существуют. Это IT-ипотека, региональные программы поддержки и субсидированные ставки от застройщиков.

Ольга Тимошенко рассказывает, что благодаря партнерским банковским продуктам они могут предложить покупателям в рамках семейной и IT-ипотеки снижение ставки от 2,2% до 4,6% на весь срок по отдельным объектам.

Однако Ярослав Баджурак предупреждает: ставки с субсидиями от застройщиков в разы дороже семейной ипотеки. Доплачивать за покупателя 2/3 ставки (до 6%) — слишком серьезная нагрузка для девелоперов. Рассрочка тоже не панацея: нет гарантий, что в дальнейшем банк одобрит ипотеку.

Эксперт по недвижимости компании «Идеальный риэлтор» Евгений Трифонов добавляет, что существуют региональные программы поддержки молодых семей, а материнский капитал можно использовать как первоначальный взнос.

В условиях постоянно меняющихся правил игры у покупателей формируется устойчивый набор страхов и ожиданий. «Основные опасения клиентов: что программу могут изменить или сократить; что не одобрят ипотеку из-за требований банков; что не успеют воспользоваться текущими условиями; что лимиты по финансированию могут быть исчерпаны». — перечисляет Малик Мудгалиев.

При этом семьи ожидают стабильности и предсказуемости условий. Многие действительно надеются на развитие программы — например, на более гибкий подход к ставке в зависимости от количества детей или расширение параметров по возрасту детей.

«В целом семейная ипотека воспринимается не просто как финансовый инструмент, а как реальная возможность улучшить жилищные условия. Поэтому уровень доверия к этой программе напрямую влияет на активность покупателей». — заключает Мудгалиев.

В начале года цены на продукты, коммуналку и автомобили уже заметно выросли. Недвижимость тоже поднялась в стоимости.

Евгений Трифонов фиксирует рост цен на квартиры на 3–5% в регионах и 6–8% в столице с начала года. Причины — ограничение ипотечных программ, удорожание материалов и макроэкономическая нестабильность. К концу года, по его мнению, рост замедлится.

Ярослав Баджурак напоминает, что по итогам 2025 года, по данным ЦБ, новостройки подорожали на 8,7% при официальной инфляции 5,8%. Рост отчасти ускоряла льготная ипотека.

«Любые ограничения кредитования „тормозят“ инфляцию. Спрос падает, его давление на цены уменьшается». — поясняет он.

Филипп Шраге добавляет, что себестоимость строительства продолжает расти: дорожают материалы, инженерия, рабочая сила. В 2026 году цены на новостройки могут увеличиться в пределах 5–10%, но взрывного скачка не ожидается — покупательская способность ограничена.

Михаил Лазарев обращает внимание на комплекс факторов: инфляция подталкивает рост цен, но высокие ставки по ипотеке сдерживают спрос. При дефиците жилья цены растут активнее, однако текущая ситуация близка к кризисной, и классические рыночные механизмы могут перестать работать…