100 тысяч — средний платеж по ипотеке в стране. Как месседжи Путина повлияют на рынок недвижимости

Владимир Путин на «Итогах года» поддержал расширение семейной ипотеки на вторичное жилье в городах, где такой программы пока нет.

«В регионах, где не строится новое жилье или строится очень мало нового жилья, разрешено использовать семейную ипотеку для приобретения жилья с вторичного рынка», — заявил Путин. По его словам, должны быть сохранены и продолжат развиваться программа семейной ипотеки под 6%, а также региональные программы со сниженной ставкой не выше 2%. Путин призвал молодые семьи брать ипотеку именно в таких регионах — со сниженной ставкой.

При этом, как признался президент, по итогам нынешнего года стройкомплекс России продемонстрирует снижение. В 2024 году было сдано 107,8 миллиона квадратов жилой недвижимости, а по итогам этого года, как заявил Путин, будет в пределах от 103 до 105 миллионов.

Так насколько сегодня жилье в России вообще доступно, если 70% новостроек не продано? Этот вопрос по итогам президентской прямой линии MSK1.RU адресовал экспертам по рынку недвижимости. Мнения в целом не самые оптимистичные.

Главным тормозом развития ипотечного рынка является, конечно, высокая стоимость заемных средств. Несмотря на то что Центральный банк начал цикл снижения и вчера ключевая ставка снизилась до 16%, базовые ипотечные программы остаются недоступными для подавляющего большинства семей.

По расчетам ипотечного брокера Ольги Лисицкой, при сумме кредита в 6 миллионов рублей рублей (что является средней ценой для скромной двушки в крупном региональном центре) ежемесячный платеж на срок 30 лет сегодня составляет около 100 тысяч рублей.

«Для подавляющего числа семей в регионах такая нагрузка не под силу, она не соответствует их реальным доходам», — констатирует Лисицкая.

В ситуации, когда платеж по кредиту превышает среднюю зарплату по региону, рыночная ипотека перестает быть финансовым инструментом и превращается в «заградительный тариф», отсекающий людей от возможности улучшить жилищные условия.

Лисицкая отмечает, что интересным трендом последних месяцев стал рост активности покупателей, вызванный не улучшением их финансового положения, а опасениями перед будущими переменами. В правительстве активно обсуждаются трансформации льготных программ, включая введение дифференцированной ставки в зависимости от количества детей в семье.

Для многих россиян это стало сигналом: условия могут ужесточиться. Желание «запрыгнуть в последний вагон» и оформить кредит на текущих правилах создает временные всплески спроса, которые, однако, не отменяют общую тенденцию к охлаждению рынка, говорит эксперт.

«Снижение объемов ипотечной выдачи на 21% по итогам 2025 года — это объективный индикатор глубокого кризиса доступности на рынке жилищного кредитования», — согласен генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер.

В этих условиях, когда традиционные механизмы рынка перестали работать, государственная поддержка стала жизненно важной.

«В сложившихся условиях именно льготные программы, в первую очередь семейная ипотека, стали основным механизмом, поддерживающим спрос и позволяющим гражданам улучшать жилищные условия», — соглашается Креер с месседжем президента.

Лисицкая также говорит, что семьи с детьми до 6 лет (они и являются получателями семейной ипотеки) формируют основную долю сделок. Люди либо покупают свое первое жилье, либо пытаются вырваться из тесных малогабариток в более просторные квартиры. При этом льготная ставка настолько выгоднее рыночной, что многие используют ее как инвестицию, приобретая квартиры «про запас», для будущих детей.

«Без государственной поддержки рынок ипотечного кредитования фактически оказался бы заморожен, что уже подтверждается статистикой снижения объемов выдачи и ввода в эксплуатацию», — подчеркивает Лисицкая.

Однако эта вынужденная зависимость рынка от субсидирования, по мнению Креера, сигнализирует о глубокой системной проблеме. Без решения главной проблемы — высокой базовой стоимости кредита — дальнейшее расширение льгот может дать лишь кратковременный эффект и создать новые дисбалансы. Подробности — в материале MSK1.RU.

Президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» и профессор МГСУ Кирилл Кулаков говорит, что снижение ввода новостроек (о котором говорил президент) связано со «спадом привлекательности и доступности ипотечного кредитования».

При этом даже в условиях сокращения ипотечного рынка цены на новостройки не спешат снижаться. Кирилл Кулаков объясняет это экономическими причинами: «Прежде всего — стоимостью фондирования, которая, кстати, отражается и на стоимости строительных материалов, и на стоимости техники и транспортных услуг».

Снижение рентабельности наблюдается и у застройщиков. «Девелоперы отмечают понижение маржинальности у крупных застройщиков до 10–15%, а небольшие региональные застройщики по некоторым проектам уходят в убытки», — констатирует профессор. По его мнению, это является «предвестником концентрации рынка, что тоже не ведет к снижению цен».

А вот в следующем году цены точно не упадут, уверен Кулаков. Вместо падения цен Кулаков прогнозирует ценовую диверсификацию: «Возможно, мы увидим ценовую диверсификацию. По каким-то сегментам цены стабилизируются, а по каким-то — пойдут в рост в рамках инфляции».

Кулаков надеется, что молодые семьи, о поддержке которых говорил президент, будут покупать квартиры большей площади. «Поскольку более половины из одобренных кредитов — это семейная ипотека, можно предположить, что основной спрос будет сосредоточен на квартирах большей площади», — говорит эксперт.

А вот Креер ожидает в 2026 году некоторого оживления спроса в сегменте вторичного жилья (о котором опять-таки говорил Путин). Тем не менее эксперт подчеркивает, что процесс нормализации рынка (прежде всего доступности) займет время, пока ставки еще долго будут оставаться на исторически высоком уровне.